Rozliczanie prywatnego najmu przez małżonków

Gdy przedmiotem umowy najmu zawartej poza działalnością gospodarczą są składniki należące do wspólnego majątku małżonków, to obowiązek podatkowy z tytułu prywatnego najmu powstaje u obojga małżonków, niezależnie od tego, czy jako wynajmujący w umowie wystąpił jeden z małżonków czy obydwoje.

Zasadą jest, że każdy z małżonków osobno opodatkowuje przysługującą mu część dochodu (przychodu) z prywatnego najmu. Na potrzeby opodatkowania przyjmuje się przy tym, że udziały małżonków w przychodach ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy są równe (art. 8 ust. 3 updof). Rozliczając prywatny najem indywidualnie, każdy z małżonków ma możliwość wyboru formy opodatkowania (tj. skali podatkowej lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych).

Przepisy o podatku dochodowym dopuszczają również inny sposób rozliczenia prywatnego najmu rzeczy objętych wspólnością majątkową małżeńską. Możliwe jest mianowicie opodatkowanie całego dochodu (przychodu) z tego tytułu przez jednego z małżonków. Skorzystanie z tego sposobu rozliczenia dochodów (przychodów) wymaga jednak złożenia przez małżonków naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia o dokonanym wyborze. Termin jego złożenia uzależniony jest od wybranej formy opodatkowania.

W przypadku prywatnego najmu opodatkowanego według skali podatkowej małżonkowie muszą złożyć takie oświadczenie w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z tego źródła przychodów (art. 8 ust. 4 updof).

Natomiast jeżeli najem ma być opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym, wówczas wspomniane oświadczenie składa się do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięto w grudniu roku podatkowego (art. 12 ust. 7 uzpd).

Jeżeli przedmiotem najmu u małżonków jest kilka składników majątku, to opodatkowanie dochodów (przychodów) z najmu w całości przez jednego z małżonków oznacza, że wybór ten dotyczy przychodów (dochodów) z najmu wszystkich składników majątkowych, będących we wspólnym posiadaniu małżonków. Potwierdził to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 27 lutego 2020 r., nr 0115-KDIT3.4011.393.2019.4.AD, uznając, że: "(...) w przypadku źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy mowa jest o »całości dochodu osiągniętego z tego źródła«, oznacza to dochód (przychód) z najmu wszelkich nieruchomości będących we wspólnym posiadaniu małżonków. Pojęcie źródła przychodu dotyczy bowiem przychodu z najmu a nie przychodu z najmu »konkretnego mieszkania«".

Oświadczenie o wyborze rozliczania całości dochodów (przychodów) z prywatnego najmu przez jednego z małżonków wiąże również w latach następnych, chyba że małżonkowie zrezygnują z tego sposobu rozliczenia.

Jeżeli w roku podatkowym dochody (przychody) z najmu były w całości opodatkowane przez jednego z małżonków, a w kolejnym roku małżonkowie chcą rozliczać je osobno, muszą zawiadomić w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości dochodu (przychodu) przez jednego z nich. O rezygnacji tej muszą zawiadomić w terminie do:

• 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostanie otrzymany pierwszy w tym kolejnym roku podatkowym przychód z najmu - jeżeli dochód z tego tytułu będzie opodatkowany według skali podatkowej,
   
• 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostanie otrzymany pierwszy w tym kolejnym roku podatkowym przychód, albo do końca tego roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany zostanie w grudniu tego roku - jeżeli od przychodów z najmu będą płacić ryczałt ewidencjonowany.

Zarówno oświadczenie o wyborze jak i zawiadomienie o rezygnacji z opodatkowania całego dochodu (przychodu) z prywatnego najmu przez jednego z małżonków może być podpisane przez jednego z nich. Podpisanie oświadczenia lub zawiadomienia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia lub zawiadomienia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Należy zauważyć, że wyrażony w oświadczeniu wybór opodatkowania całości dochodu (przychodu) z prywatnego najmu przez jednego z małżonków przestaje obowiązywać, gdy nastąpi podział majątku wspólnego małżonków w wyniku:

• rozwodu albo
   
• orzeczenia przez sąd separacji,

a przedmiot umowy najmu przypadnie temu z małżonków, na którym nie ciążył dotychczas obowiązek zapłaty zaliczek (wpłat na ryczałt ewidencjonowany). W wyniku zaistnienia wymienionych okoliczności obowiązek rozliczenia dochodu (przychodu) z najmu przejdzie na małżonka, któremu został przyznany przedmiot najmu.