Przyporządkowanie przychodów z najmu do źródła przychodów

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o pdof, oraz najem, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o pdof, stanowią dwa odrębne źródła przychodów.

W konsekwencji podatnicy pdof generalnie mają wybór pomiędzy najmem prowadzonym w ramach działalności gospodarczej i tzw. najmem prywatnym. Zakwalifikowanie uzyskiwanych z tego tytułu przychodów do jednego z tych źródeł zasadniczo uzależnione jest od podjętej przez nich decyzji.

Najem krótkotrwały

Jednak brak precyzyjnych uregulowań w omawianym zakresie powoduje, że organy podatkowe często usiłują przychody z umów zawieranych w ramach prywatnego najmu kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 5a ust. 6 ustawy o pdof. W wielu interpretacjach odmawiają prawa do rozliczania w ramach najmu prywatnego przychodów z najmu krótkotrwałego, które uzyskują głównie właściciele lokali mieszkalnych w miejscowościach wypoczynkowych wynajmujący je turystom. Organy podatkowe twierdzą w nich, że przychody z najmu zalicza się do przychodów z działalności gospodarczej wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania. W ich opinii przez ciągłość należy przy tym rozumieć konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest tu zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Jednocześnie o jej istnieniu nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań. Z kolei kryterium zorganizowania, według organów, najem spełnia wtedy, gdy działania podejmowane przez wynajmującego są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym. Podkreślają one jednocześnie, że generalnie kwalifikacja przychodów pod tym względem nie jest ograniczona ilością wynajmowanych nieruchomości, lecz charakterem zawartej umowy najmu. W tym kontekście uznają, że tzw. najem krótkoterminowy stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych. To, w ich opinii, wystarczy, aby uzyskiwane z tego najmu przychody uznać za powstające w ramach działalności gospodarczej (por. interpretacje Dyrektorów Izb Skarbowych: w Bydgoszczy z dnia 17 stycznia 2017 r., nr 0461-ITPB1.4511.999.2016.1.AK oraz w Poznaniu z dnia 16 lutego 2017 r., nr 3063-ILPB1-1.4511.414.2016.1.AA). Jednocześnie organy nie zabraniają rozliczania w ramach prywatnego najmu przychodów z najmu długoterminowego zawieranych z podmiotami, które będą je podnajmować na krótkie terminy (por. interpretacje indywidualne Dyrektorów Izby Skarbowej: w Łodzi z dnia 4 stycznia 2017 r., nr 1061-IPTPB1.4511.913.2016.2.KU, i w Katowicach z dnia 10 lutego 2017 r., nr 2461-IBPB-1-1.4511.630.2016.2.WRz).

Składniki majątku wycofane z działalności

Przeszkody w zakwalifikowaniu przychodów z najmu jako powstających poza działalnością gospodarczą i opodatkowanych ryczałtem w opinii organów podatkowych nie ma w większości przypadków w odniesieniu do wynajmowanych obecnie składników majątku, które w przeszłości były wykorzystywane w prowadzeniu działalności (por. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 15 grudnia 2016 r., nr 0461-ITPB1.4511.822.2016.2.AK). Zastrzeżenia organy zgłaszają natomiast w sytuacjach, gdy wycofywanych z działalności i przekazywanych do najmu prywatnego jest wiele nieruchomości, albo gdy w odniesieniu do wycofywanych nieruchomości odliczany był VAT od nakładów na ich budowę i rozliczana była w kosztach firmowych ich amortyzacja. Wówczas organy uznają, że z uwagi na rozmiar takiej aktywności oraz zorganizowany, ciągły i zarobkowy jej charakter, przerzucanie rozliczania przychodów z najmu poza działalność gospodarczą w rzeczywistości służy optymalizacji podatkowej. Polega ona w ich opinii na tym, że podatnicy dalej działają jak przedsiębiorcy, a nie administratorzy prywatnego majątku. To wyklucza uznanie takiej działalności za najem prywatny (por. interpretacje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 czerwca 2016 r., nr IPPB1/4511-289/16-4/KS, oraz z dnia 6 października 2016 r., nr IPPB1/4511-836/16-4/RK).