Podobieństwa i różnice w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego

Z dniem 11 września 2017 r. na skutek nowelizacji obowiązujących przepisów związanej z wejściem w życie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, wprowadzono zmiany do regulacji prawnych dotyczących umowy najmu zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zmiany te mają doniosły charakter, nie tylko zmieniając dotychczasowe zasady najmu okazjonalnego, ale wprowadzają także nową instytucję najmu instytucjonalnego. Ich stosowanie może ułatwić pozbycie się byłego najemcy, który nie chce dobrowolnie opuścić lokalu.

Szczególne typy najmu

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadziła zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wprowadziła zupełnie nowe pojęcie tzw. wynajmu instytucjonalnego i zmodyfikowała kwestie dotyczące najmu okazjonalnego. Podstawowa różnica między tymi dwoma rodzajami najmu sprowadza się do tego, że w ramach najmu okazjonalnego, lokale mogą oferować jedynie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Natomiast w przypadku najmu instytucjonalnego wynajmującym może być jedynie podmiot prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie. Najem instytucjonalny może świadczyć każda osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług wynajmu lokali mieszkalnych.

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. W przypadku najmu instytucjonalnego umowy zawierane mogą być na czas określony, a przepisy nie określają maksymalnego okresu, na jaki mogą być zawierane. Nie ma do nich zastosowania art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego przewidujący, iż najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Ułatwienia w procedurze eksmisji

Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego mają na celu dobrze zabezpieczać interesy lokatorów i chronić prawa wynajmujących. W tym celu zapewniają liczne rozwiązania gwarantujące bezpieczeństwo najmu. Przykładowo wymagają, aby do umowy najmu okazjonalnego lokalu załączać oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu. Ponadto najemca musi wskazać adres innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Do tego konieczne jest dołączenie oświadczenia właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do niego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela, zakreślając termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Obowiązkiem właściciela jest zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Najemca ma prawo zażądać przedstawienia mu potwierdzenia zgłoszenia.

W przypadku najmu instytucjonalnego takich obowiązków nie ma, tzn. najemca nie musi wskazywać, do jakiego lokalu wyprowadzi się w przypadku wypowiedzenia umowy. Najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego (które dołącza do zawieranej umowy), w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu oraz że przyjmuje do wiadomości, iż w razie konieczności wykonania tego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje. Taka sytuacja może wystąpić jedynie w ściśle określonych przypadkach i dotyczyć będzie tylko umów najmu instytucjonalnego. Ograniczają one możliwość wypowiedzenia umowy do 3 przypadków wskazanych w ustawie.

Kaucja zabezpieczająca najem

Właściciel mieszkania, zarówno przy najmie okazjonalnym, jak i instytucjonalnym, może zażądać wniesienia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja w najmie okazjonalnym nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Przy najmie instytucjonalnym nie może ona przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Kaucja musi zostać zwrócona najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

Zarówno umowa najmu okazjonalnego lokalu, jak i instytucjonalnego oraz zmiany tych umów wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. W obu rodzajach najmu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Umowy najmu lokalu wygasają po upływie czasu, na jaki były zawarte, lub ulegają rozwiązaniu po upływie okresu ich wypowiedzenia.