Prywatny najem opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym

Podatnik kontynuujący w 2018 r. najem prywatny, który w 2017 r. opodatkowany był według skali podatkowej, wybierając w 2018 r. ryczałtowe opodatkowanie dla najmu, powinien złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania pisemne oświadczenie o dokonanym wyborze nie później niż do 22 stycznia 2018 r. (20 stycznia 2018 r. przypada w sobotę stąd przesunięcie ustawowego terminu). Z obowiązku tego zwolnieni są natomiast podatnicy, którzy stosowali ryczałt w 2017 r. i zamierzają nadal korzystać z tej formy opodatkowania w 2018 r. Raz złożone oświadczenie w tej kwestii zachowuje bowiem moc także w kolejnych latach podatkowych.

Z kolei osoby, które przychody z prywatnego najmu zaczną osiągać dopiero w trakcie roku podatkowego, obowiązek złożenia oświadczenia o wyborze ryczałtu ewidencjonowanego mają nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został uzyskany pierwszy przychód z tego źródła. Natomiast gdy pierwszy taki przychód wystąpi w grudniu, z obowiązku tego będą musiały się wywiązać do końca roku podatkowego (art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym...).

Zgodnie z ustawą z dnia 27 października 2017 r. o zmianie ustawy o pdof, o pdop oraz o zryczałtowanym podatku dochodowym (...) podatnicy mają możliwość złożenia zawiadomienia o wyborze ryczałtu z wykorzystaniem ministerialnie określonego wzoru. Z tego samego wzoru korzystać mogą podatnicy, którzy rezygnują z tej formy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z prywatnego najmu. Jednocześnie utrzymana została możliwość składania takich zawiadomień w formie pisemnej, bez stosowania wzoru ministerialnego.

W projekcie z dnia 30 listopada 2017 r. ustawy zmieniającej ustawę o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności i ustawy o zmianie ustawy o pdof, ustawy o pdop oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (...) przewiduje się jednak uchylenie z mocą obowiązującą od 1 stycznia 2018 r. przepisów umożliwiających składanie wskazanych zawiadomień na wzorze ogłoszonym w drodze rozporządzenia. Projekt ten na dzień oddania dodatku do druku został przyjęty przez Stały Komitet Rady Ministrów i rekomendowano go Radzie Ministrów.

Dwie stawki ryczałtu

Przy opodatkowaniu przychodów z najmu prywatnego zryczałtowanym podatkiem dochodowym podstawą opodatkowania jest przychód bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania.

Począwszy od 1 stycznia 2018 r. do przychodów z tzw. prywatnego najmu w odróżnieniu do lat poprzednich będą opodatkowane nie jedną 8,5% stawką ryczałtu, ale dwoma stawkami w wysokości 8,5% i 12,5%. Wysokość stawki podatku uzależniona jest od wysokości osiągniętych przez wynajmującego przychodów. Jeżeli dana osoba, która zdecydowała się przychody z najmu prywatnego opodatkowywać w tej formie, uzyska z tego tytułu przychody w kwocie nieprzekraczającej kwoty 100.000 zł, to będzie ona opłacać ryczałt z tego tytułu według dotychczasowej, 8,5% stawki. Od nadwyżki ponad tę kwotę zapłaci jednak podatek według nowej, 12,5% stawki. Limit warunkujący możliwość stosowania 8,5% stawki podatku dotyczy łącznie obojga małżonków.

Podatnik opodatkowujący przychody z prywatnego najmu ryczałtem ewidencjonowanym może od nich odliczać straty z tego samego źródła przychodów poniesione w poprzednich latach podatkowych (gdy najem opodatkowany był na zasadach ogólnych według skali podatkowej) oraz obniżać go o wydatki określone w art. 26 ust. 1 ustawy o pdof (o ile nie zostały one odliczone od dochodu lub nie zostały zaliczone do kosztów podatkowych na podstawie przepisów ustawy o pdof). Tak stanowi art. 11 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (...). Do wydatków tych należą m.in. składki na ubezpieczenia społeczne, tzw. ulga internetowa i darowizny przekazane na cele pożytku publicznego.

Przychód z najmu prywatnego powstaje w momencie zapłaty przez najemcę czynszu lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego. Do przychodów z najmu nie zalicza się opłat związanych z korzystaniem z przedmiotu najmu, które zgodnie z zawartą umową najmu ponosi najemca. Przykładowo przy najmie nieruchomości, z przychodów wyłączone są opłaty za zużytą wodę, energię elektryczną, gaz czy centralne ogrzewanie, które zgodnie z zawartą umową najemca ponosi dodatkowo oprócz czynszu najmu. Na wyłączenie tych opłat z przychodów wynajmującego nie wpływa sposób ich regulowania przez najemcę, tzn. czy dokonuje on wpłat bezpośrednio na rzecz dostawcy mediów, czy też uiszcza je wynajmującemu. Także kaucja, z racji zwrotnego charakteru, w dacie jej otrzymania przez wynajmującego nie jest jego przychodem. Będzie ona natomiast stanowiła przychód, jeżeli wynajmujący zatrzyma ją w związku z zaistnieniem okoliczności gwarantujących mu takie prawo (np. z powodu uszkodzenia przez najemcę przedmiotu najmu lub nieuiszczania czynszu).

Wpłaty i zeznanie roczne

Generalnie ryczałt od najmu za każdy miesiąc należy samodzielnie obliczać i wpłacać na rachunek urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca. Natomiast ryczałt za grudzień podlega wpłacie w terminie złożenia zeznania, tj. do 31 stycznia następnego roku.

Ustawodawca dopuścił również opłacanie ryczałtu raz na kwartał, w terminie do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - w terminie złożenia zeznania rocznego.

Możliwość korzystania w 2018 r. z kwartalnego opłacania ryczałtu mają podatnicy, których przychody z tytułu najmu w 2017 r. nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartości 25.000 euro, tj. 107.842,50 zł, o ile w terminie do 22 stycznia 2018 r. (20 stycznia przypada w sobotę) zawiadomią o dokonanym wyborze kwartalnego opłacania ryczałtu naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca swojego zamieszkania. Oba wskazane warunki muszą zostać spełnione łącznie, dlatego podatnicy, którzy rozpoczną uzyskiwanie przychodów z najmu w trakcie roku podatkowego, nie mogą skorzystać z kwartalnego opłacania ryczałtu.

Przedmiotowego zawiadomienia nie składają w 2018 r. podatnicy, którzy w 2017 r. opłacali ryczałt kwartalnie i ten sposób jego opłacania chcą kontynuować kolejny rok. Raz dokonany wybór obowiązuje bowiem w latach następnych, chyba że podatnik do 22 stycznia 2018 r. zgłosi likwidację najmu, dokona wyboru innej formy opodatkowania lub zawiadomi urząd skarbowy o zaprzestaniu opłacania ryczałtu co kwartał.

Podatnicy opodatkowujący przychody uzyskane z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym mają obowiązek rozliczenia ich do dnia 31 stycznia następnego roku, w rocznym zeznaniu składanym na formularzu PIT-28.