Skutki w podatku dochodowym zniesienia współwłasności

Z osobą niespokrewnioną kupiłam nieruchomość (budynek mieszkalny) na współwłasność. Obecnie zamierzam sprzedać udział drugiemu współwłaścicielowi. Czy wystąpi u mnie przychód z odpłatnego zniesienia współwłasności? Jeśli tak, to jak ustalić dochód z tego tytułu?

Odpłatne zniesienie współwłasności budynku mieszkalnego jest zbyciem udziału w nieruchomości, zatem stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym, o ile ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w zbywanym budynku. Dochodem będzie kwota otrzymanej spłaty udziału we współwłasności, pomniejszona o koszty uzyskania, którymi będą m.in. wydatki na nabycie tego udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności jako źródło przychodu

Z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu. Jeżeli zatem odpłatne zbycie nastąpi po upływie ww. 5 lat, wówczas przychód w ogóle nie wystąpi.

Przepis powyższy ma zastosowanie także do odpłatnego zniesienia współwłasności.

Współwłasność uregulowana jest w przepisach Kodeksu cywilnego w art. 195-221. Z przepisów tych wynika m.in., że współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Ponadto każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

W wyniku dokonania zniesienia współwłasności możliwe jest zatem przyznanie rzeczy jednej osobie, przy jednoczesnym zobowiązaniu do dokonania spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Konsekwencją tego jest zbycie udziału w rzeczy (tu: w budynku) w zamian za zapłatę. W takiej sytuacji mamy do czynienia de facto z odpłatnym zbyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF. Jak wyjaśnił Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 16 czerwca 2015 r., nr IPPB1/4511-617/15-2/DK, użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF pojęcie "odpłatne zbycie" oznacza każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin ten obejmuje zatem szeroki zakres i odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do rzeczy. W pojęciu tym mieści się zatem także odpłatne zniesienie współwłasności.

Jeżeli zatem podatnik, o którym mowa w pytaniu, zniósł odpłatnie współwłasność swojej części w budynku przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył udział w tym budynku, to wystąpi u tego podatnika przychód.

Zasady ustalenia dochodu z odpłatnego zniesienia współwłasności

Na podstawie art. 30e ustawy o PDOF, podatek z odpłatnego zbycia omawianej nieruchomości ustala się od dochodu i wynosi on 19% podstawy jego obliczenia. Podstawę obliczenia tego podatku stanowi dochód, ustalony jako różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c (albo 6d - w przypadku nabycia w drodze spadku czy w inny nieodpłatny sposób) ustawy o PDOF. Wspomnijmy, że przychodem z odpłatnego zbycia udziału w budynku, o którym mowa, będzie (stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o PDOF) wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. koszty notarialne). Natomiast kosztem uzyskania tego przychodu będą udokumentowane koszty nabycia (wytworzenia), powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tego budynku, poczynione w czasie posiadania w nim udziału.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy). Natomiast podatnik ma możliwość skorzystania ze zwolnienia tego dochodu z podatku na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PDOF - czyli jeśli przychód uzyskany z tego zbycia wydatkuje na własne cele mieszkaniowe - nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.