Koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży części nieruchomości
Jako spółka jawna posiadamy budowlę, która będzie podlegała amortyzacji jeszcze przez kilkanaście lat. Część budowli (1/3 jej powierzchni) zamierzamy sprzedać. Jak ustalić koszt uzyskania przychodu z tytułu takiego zbycia i jak będzie przebiegała dalsza amortyzacja pozostałej części?
| W wyniku sprzedaży części budowli dotychczasową wartość początkową całej budowli należy pomniejszyć o wartość zbywanej części (z uwzględnieniem przypadających proporcjonalnie na tę część odpisów amortyzacyjnych). Po zmniejszeniu wartości początkowej dalsze odpisy amortyzacyjne będą dokonywane według pierwotnie przyjętej metody i stawki amortyzacyjnej. |
Ustawa o PDOF nie reguluje zagadnienia dotyczącego rozliczenia sprzedaży części środka trwałego. W art. 22g ust. 20 ww. ustawy stwierdzono, że w razie trwałego odłączenia od danego środka trwałego części składowej lub peryferyjnej wartość początkową tego środka zmniejsza się, od następnego miesiąca po odłączeniu, o różnicę między ceną nabycia (kosztem wytworzenia) odłączonej części a przypadającą na nią, w okresie połączenia, sumą odpisów amortyzacyjnych obliczoną przy zastosowaniu metody amortyzacji i stawki amortyzacyjnej stosowanej przy obliczaniu odpisów amortyzacyjnych od tego środka trwałego.
W omawianym przypadku nie następuje wprawdzie faktyczne odłączenie części składowej budowli, niewątpliwie jednak w wyniku zbycia, w odniesieniu do części budowli, następuje zaprzestanie jej wykorzystywania do celów prowadzonej działalności gospodarczej.
Tak więc choć przywołany przepis nie odnosi się bezpośrednio do zbycia odłączanej części środka trwałego, naszym zdaniem, ww. sposób ustalenia zmniejszenia wartości początkowej może być wykorzystany również w sytuacji dokonania takiego zbycia.
UWAGA! Dla ustalenia wartości początkowej odłączanej części budowli zasadne jest wykorzystanie relacji (stosunku procentowego) powierzchni budowli przeznaczonej na sprzedaż do powierzchni budowli ogółem.
Uwzględniając taką zależność oraz stosując zasadę określoną w ww. art. 22g ust. 20 ustawy o PDOF, wartość początkową dzielonego środka trwałego (tu: budowli) zasadne jest zmniejszyć o wartość odłączanej części ustalonej jako różnica pomiędzy ceną nabycia (kosztem wytworzenia) sprzedawanej części (wyznaczonej na podstawie relacji procentowej) a przypadającą na nią (w okresie połączenia) sumą odpisów amortyzacyjnych ustalaną również na podstawie ww. proporcji. Wartość początkową należy zmniejszyć w miesiącu następnym po odłączeniu.
| Przykład
Podatnik sprzedał za kwotę 60.000 zł (pomijamy VAT) 300 m2 utwardzonego parkingu stanowiącego odrębny środek trwały o powierzchni 900 m2 (czyli zbyciu podlegała 1/3 ogółu placu). Wartość początkowa placu podlegającego amortyzacji stawką 4,5% wynosiła 120.000 zł. Dotychczasowe umorzenie placu wynosiło 27.000 zł. W związku z powyższym, dokonano zmniejszenia wartości początkowej placu o 40.000 zł (1/3 z kwoty 120.000 zł) pomniejszone o dokonane odpisy amortyzacyjne w kwocie 9.000 zł (1/3 z 27.000 zł), czyli o 31.000 zł. Jednocześnie kwota 31.000 zł została zaliczona na moment sprzedaży do kosztów uzyskania przychodów. Do przychodów zaliczono natomiast kwotę 60.000 zł. Dalszych odpisów amortyzacyjnych podatnik będzie dokonywał od nowej wartości początkowej równej 89.000 zł (120.000 zł - 31.000 zł). Od następnego miesiąca po dokonaniu sprzedaży odpis amortyzacyjny (miesięczny) będzie wynosił: (89.000 zł × 4,5%) : 12 miesięcy = 333,75 zł. Roczny odpis wyniesie zatem 333,75 zł × 12 = 4.005 zł. Zamortyzowanie budowli po odłączeniu sprzedanej części nastąpi po 15 latach i 6 miesiącach, co wynika z wyliczenia:
|
Pojęcie częściowej likwidacji środka trwałego nie zostało również określone w ustawie o rachunkowości. W naszej ocenie, dla uniknięcia różnic między ewidencją bilansową i podatkową również dla celów bilansowych możemy przyjąć - w ramach uproszczeń, o których mowa w art. 4 ust. 4 ustawy o rachunkowości - rozliczenie sprzedaży analogiczne, jak dla celów podatku dochodowego.
Uwzględniając powyższe, w tym wartości liczbowe przyjęte w przykładzie, w księgach rachunkowych - w związku z częściową likwidacją środka trwałego przeznaczonego do sprzedaży - mogą wystąpić następujące zapisy:
| • koszt z tytułu sprzedaży części środka trwałego: |
| - Wn konto 76-1 "Pozostałe koszty operacyjne" (31.000 zł), - Ma konto 01 "Środki trwałe" (31.000 zł); |
| • przychód z tytułu sprzedaży potwierdzony aktem notarialnym i jeśli wystąpi taka potrzeba, fakturą: |
| - Wn konto 24 "Pozostałe rozrachunki" (60.000 zł), - Ma konto 76-0 "Pozostałe przychody operacyjne" (60.000 zł). |
Jeżeli jednak zastosowanie przedstawionego uproszczenia powodowałoby naruszenie art. 4 ust. 1 ustawy o rachunkowości, likwidacji części środka trwałego (w związku z jego zbyciem) należałoby dokonać według zasad ogólnych, co w ewidencji księgowej przebiegałoby następująco:
| • wartość nieumorzona sprzedawanej części (31.000 zł): |
| - Wn konto 76-1, |
| • dotychczasowe umorzenie (9.000 zł): |
| - Wn konto 07-1 "Odpisy umorzeniowe środków trwałych", |
| • wartość początkowa sprzedawanej części (40.000 zł): |
| - Ma konto 01 oraz |
| • przychód ze sprzedaży potwierdzony aktem notarialnym i jeśli wystąpi taka potrzeba - fakturą: |
| - Wn konto 24 "Pozostałe rozrachunki", - Ma konto 76-0. |
Należy jednak zauważyć, że w takim przypadku wystąpiłaby różnica w wielkości wartości początkowej niesprzedanej części budowli, a tym samym powstałyby różnice w wielkości odpisów amortyzacyjnych w ujęciu bilansowym i podatkowym.
Przyjmując założenie, że łącznie z budowlą dokonano zbycia części gruntu (pamiętając, że grunt nie podlega amortyzacji), należy dokonać jego wydzielenia (części zbywanej), odpowiednio zmniejszając dotychczasową wartość początkową. Na moment zbycia wydatki poniesione uprzednio na nabycie wydzielonej części gruntu będą podlegały zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów.
Uwzględniając przyjęte rozwiązania, stosownych zapisów należy dokonać w ewidencji analitycznej środków trwałych, tj. w kartach obiektów inwentarzowych oraz w księdze inwentarzowej.
| Jeśli nie znalazłeś informacji, której szukasz, wejdź do serwisu | ||
| www.PodatekDochodowy.pl » |
Serwis Głównego Księgowego
Gazeta Podatkowa
z obszernym komentarzem »
Firma »
Aplikacja mobilna dla Księgowych »
Księgowego,Kadrowego,VAT »
Serwisy internetowe »
Pobierz darmową aplikację »
Posłuchaj »
Terminarz
DRUKI
Darmowe druki aktywne
WSKAŹNIKI
Bieżące wskaźniki wraz z archiwum
KALKULATORY
Narzędzia księgowego i kadrowego
PRZEPISY PRAWNE
Ustawy, rozporządzenia - teksty ujednolicone
FORUM
Forum aktywnych księgowych
| ||||||||||||
|
||||||||||||