Nieruchomość stanowiąca towar handlowy

Przy sprzedaży budynku (budowli, itp.) stanowiącego towar handlowy pojawiają się dwie wątpliwości, tj.:

1) czy data zakupu takiej nieruchomości może być uznana za datę pierwszego zasiedlenia, skoro nabywca nie będzie użytkował ww. nieruchomości,

2) czy nakłady na taką nieruchomość traktować jak wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym?

» Zakup nieruchomości (towaru handlowego) a pierwsze zasiedlenie

Pomimo, iż podatnik faktycznie nie użytkuje budynku (budowli, itp.) kupionego w celu odsprzedaży, to obecnie organy podatkowe zgodnie przyjmują, że sprzedaż takiej nieruchomości nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia. Jeżeli przedmiotem zakupu/sprzedaży jest:

1) nowa nieruchomość - przyjmuje się, że do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie jej zakupu (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 marca 2017 r., nr 1462-IPPP3.4512.42.2017.1.IG),

2) nieruchomość używana (nabyta na rynku wtórnym - także od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej) - przyjmuje się generalnie, że do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie rozpoczęcia używania nieruchomości przez pierwszego właściciela (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 marca 2017 r., nr 1462-IPPP2.4512.79.2017.1.AM czy Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 21 lutego 2017 r., nr 0461-ITPP1.4512.970.2016.1.RH).

Jeżeli od daty pierwszego zasiedlenia (ustalonej jak wyżej) upłynęły 2 lata, sprzedaż nieruchomości może być zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

» Poniesienie nakładów na nieruchomość

Podatnicy, którzy trudnią się sprzedażą nieruchomości, niekiedy ponoszą nakłady w celu przystosowania nieruchomości do sprzedaży lub podniesienia jej wartości. Czasami wysokość tych nakładów jest znaczna (przekracza 30% ceny zakupu nieruchomości). Pojawia się wówczas pytanie, czy poniesienie takich nakładów wpływa na datę pierwszego zasiedlenia?

W definicji pierwszego zasiedlenia (w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT) jest mowa o "ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym". Natomiast w świetle ustaw o PDOF i PDOP, ulepszeniu może ulec tylko środek trwały (a nie towar handlowy). Ten argument ostatnio przywołują organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych i uznają, że nakłady poniesione na nieruchomość, stanowiącą towar handlowy, nie są wydatkami na ulepszenie w świetle przepisów o podatku dochodowym. Ich wysokość nie ma zatem znaczenia przy ustalaniu daty pierwszego zasiedlenia. Tak uznał m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 28 marca 2017 r., nr 1462-IPPP2.4512.104.2017.1.MT czy Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 4 lutego 2016 r., nr ILPP3/4512-1-232/15-4/AW. W tej pierwszej interpretacji czytamy:

"(...) Wnioskodawca poinformował, że lokale stanowią dla Niego towary handlowe, ponieważ służą wyłącznie do odsprzedaży i nie będą służyć do celów prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Tym samym nakłady poniesione przez Wnioskodawcę nie będą stanowić ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że wielkość ponoszonych przez Wnioskodawcę wydatków na ulepszenia nie będzie miała wpływu na ustalenie momentu pierwszego zasiedlenia. (...)"

Zaznaczamy, że nie zawsze organy podatkowe prezentowały takie stanowisko. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 12 kwietnia 2011 r., nr IPPP1-443-357/11-4/PR uznał, że odwołanie w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT do przepisów o podatku dochodowym ma na celu jedynie zdefiniowanie "ulepszeń" i nie można z tego wywodzić, że pierwsze zasiedlenie nie miałoby miejsca, gdyby przedmiotem dostawy były towary handlowe. Niemniej jednak na dzień dzisiejszy takie stanowisko jest odosobnione.

UWAGA! Jeżeli sprzedaż budynku (budowli, lub ich części) następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od tego zasiedlenia, nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Należy natomiast przeanalizować, czy są spełnione warunki do zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. O tym zwolnieniu piszemy w ppkt 1.1. tego rozdziału.