Rozliczanie przychodów z prywatnego najmu przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotu najmu

Czy najem lokalu musi być rozliczany przez wszystkich współwłaścicieli?

Odpowiedź

Z uzasadnienia

"Przez umowę najmu - zgodnie z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Natomiast przez umowę najmu okazjonalnego lokalu - na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 1610) - należy rozumieć umowę najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 tej ustawy). Natomiast na mocy art. 2 ust. 1 pkt 2 tej ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

(...) Wnioskodawca wraz z ojcem, dwoma braćmi i synem zmarłego brata są współwłaścicielami mieszkania. Mieszkanie wymagało inwestycji polegającej m.in. na wymianie okien, które groziły wypadnięciem. Za wymianę okien oraz inne prace remontowe Wnioskodawca zapłacił wykonawcom 4.744 zł. Ww. mieszkanie zostało wynajęte przez Wnioskodawcę, który podpisał umowę najmu okazjonalnego, jako współwłaściciel zarządzający, określając czynsz za wynajem w kwocie 350 zł miesięcznie. Ojciec i bracia (łącznie 29/32 udziału) udzielili Wnioskodawcy pełnomocnictwa do załatwiania wszystkich spraw (finansowych, remontowych i innych) dotyczących tego mieszkania. Wnioskodawca nie posiada natomiast pełnomocnictwa syna zmarłego brata, którego udział w mieszkaniu wynosi 3/32, co stanowi 32 zł 81 gr dochodu, od której powinien odprowadzić podatek. Syn zmarłego brata wyjechał za granicę, a Wnioskodawca nie ma z nim kontaktu. W tej sytuacji Wnioskodawca odprowadza podatek od tej kwoty czynszu i mając zgodę pozostałych współwłaścicieli lokalu (tj. 29/32 udziału), ww. kwotą dysponuje.

Mając na uwadze przytoczone regulacje prawne stwierdzić należy, że wymienione wyżej przepisy nakazują podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych. Jednakże nie ma przeszkód, aby w charakterze wynajmującego występował wyłącznie jeden ze współwłaścicieli, w sytuacji gdy pozostali wyrażą na to zgodę. Samo wyrażenie zgody na zawarcie umowy najmu nie czyni pozostałych współwłaścicieli wynajmującymi. Ponadto przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego normujące najem okazjonalny nie wprowadzają wymogu, aby po stronie wynajmującej występowali wszyscy współwłaściciele danego lokalu. Pod pojęciem właściciela ustawa ta każe bowiem rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Podkreślić również należy, że powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym determinowane jest uzyskaniem przez podatnika przychodu. Przychodem podlegającym opodatkowaniu z tytułu najmu są nie tylko otrzymane, ale również postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne. Oznacza to, że przychód osiągnie zarówno podatnik, który pobrał pieniądze osobiście lub poprzez osobę trzecią działającą w jego imieniu i na jego rachunek, jak i ten, który wprawdzie nie pobrał pieniędzy, ale były one postawione mu do dyspozycji. Przy czym, przez sformułowanie »postawione do dyspozycji« należy rozumieć takie postawienie podatnikowi przysługujących mu pieniędzy i wartości pieniężnych, aby mógł on z nich korzystać w tym również zadecydować o ich wykorzystaniu i przeznaczeniu.

Wobec powyższego, w związku z tym, że z wniosku wynika, iż to Wnioskodawca ponosi koszty remontu, to Wnioskodawca podpisał umowę najmu okazjonalnego, jako współwłaściciel zarządzający, określając czynsz za wynajem w kwocie 350 zł miesięcznie oraz to Wnioskodawca dysponuje ww. kwotą - czyli Wnioskodawca korzysta i decyduje o wykorzystaniu i przeznaczeniu uzyskanych z najmu środków (środki pozostawione są do wyłącznej dyspozycji Wnioskodawcy) - stwierdzić należy, że wyłącznie u Wnioskodawcy powstaje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych".

(interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 maja 2017 r., nr 0461-ITPB2.4511.106.2017.2.HD)