Podatek od nieruchomości, gdy jeden ze wspólników korzysta ze zwolnienia

Kwestia solidarnej odpowiedzialności za podatek od nieruchomości (a także podatek rolny) od lat przysparza wielu problemów interpretacyjnych. Zasada solidarnej odpowiedzialności oznacza przede wszystkim, że każdy ze współwłaścicieli odpowiada za opłacenie całości ustalonego podatku oraz, że do takiej odpowiedzialności może być przez organ podatkowy pociągnięty. Problemy pojawiają się w przypadku, gdy jeden ze współwłaścicieli korzysta ze zwolnienia w podatku od nieruchomości.

Zasada solidarnej odpowiedzialności

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Tak wynika z art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W myśl tej zasady kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel (organ podatkowy) może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. To zaś oznacza, że jeżeli jeden ze współwłaścicieli opłaci zobowiązanie podatkowe, to tym samym zwalnia pozostałych z tego obowiązku. Z kolei organ podatkowy ma prawo wyboru podmiotu, w stosunku do którego będzie prowadzona egzekucja, w przypadku braku regulowania zobowiązań podatkowych.

Zasady tej nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności.

Solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli nieruchomości nie przesądza o wysokości ich udziałów w zobowiązaniu podatkowym. Organ podatkowy wydaje decyzję wymiarową (w zależności od statusu prawnego podatnika - osoba prawna czy fizyczna - będzie to decyzja ustalająca albo określająca wysokość zobowiązania podatkowego) w stosunku do każdego współwłaściciela (podatnika) i wskazuje w tych decyzjach obowiązek podatkowy odnoszący się do całego przedmiotu opodatkowania.

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania. Oznacza to, że jeśli przedsiębiorca, np. osoba prawna, jest właścicielem kilku nieruchomości, w tym jednej jako współwłaściciel, to składa deklaracje dotyczące posiadanych nieruchomości oraz jedną, odrębną deklarację dotyczącą tej nieruchomości, której jest współwłaścicielem. Nieruchomości będące współwłasnością lub znajdujące się we współposiadaniu nie mogą być opodatkowane wspólnie z innymi nieruchomościami i obiektami budowlanymi stanowiącymi samodzielną własność podatników. Przy czym, w przypadku osób prawnych lub gdy współwłaścicielami są osoby prawne i fizyczne, nie ma obowiązku składania odrębnych deklaracji przez każdego ze współwłaścicieli. Wystarczy, jeżeli w załączniku do składanej deklaracji zostaną wskazani wszyscy współwłaściciele, natomiast deklarację podpiszą wszyscy podatnicy lub osoby upoważnione do reprezentowania zobowiązanych. W przypadku gdy współwłaściciele nie mają ze sobą kontaktu, to mogą składać odrębne deklaracje, każdy we własnym zakresie.

Gdy jeden z podatników jest zwolniony z podatku

Art. 7 omawianej ustawy zawiera katalog zwolnień w podatku od nieruchomości. Takie zwolnienia może wprowadzać również na swoim terenie gmina, podejmując w tym zakresie stosowną uchwałę. Może więc zdarzyć się, że np. ze względu na swoje cechy podmiotowe ze zwolnienia korzysta jeden ze współwłaścicieli, a drugiemu takie zwolnienie nie przysługuje. Przez wiele lat organy podatkowe, w oparciu o stanowisko Ministerstwa Finansów (m.in. odpowiedź na interpelację poselską nr 14042 z dnia 4 stycznia 2010 r.) uznawały, że zwolnienie z długu jednego z dłużników solidarnych nie wywołuje skutków względem współdłużników. Oznacza to, że pozostali współwłaściciele (niezwolnieni z zapłaty podatku) są zobowiązani do spełnienia świadczenia w pełnej kwocie. Od pewnego czasu jednak sądy administracyjne zaczęły prezentować odmienny pogląd (m.in. WSA w Krakowie w wyrokach: z dnia 16 kwietnia 2015 r., sygn. akt I SA/Kr 210/15 oraz z dnia 3 lipca 2015 r., sygn. akt I SA/Kr 673/15.

Sprawie przyjrzał się Rzecznik Praw Obywatelskich i swoje wątpliwości opisał w piśmie skierowanym do Ministra Finansów (V.511.1.2016.EG).

Nowe stanowisko MF

Jak czytamy na stronie RPO (www.rpo.gov.pl) "Z odpowiedzi udzielonej Rzecznikowi wynika, że Minister Finansów zrewidował swój pogląd. Resort zapewnił RPO, że aprobuje korzystne dla podatników stanowisko obecnie prezentowane w orzecznictwie. Wyjaśniono, że w przypadku, gdy jeden ze współwłaścicieli nieruchomości, którym przysługują określone udziały w prawie własności, korzysta z podmiotowego zwolnienia z podatku, należy pomniejszyć podatek obliczony od całej nieruchomości o kwotę wynikającą z opodatkowania części korzystającej ze zwolnienia z podatku, obliczoną stosownie do wielkości udziału we współwłasności podatnika korzystającego ze zwolnienia".

Podobne stanowisko resort zajął w odpowiedzi na interpelację poselską nr 4432 z dnia 21 lipca 2016 r.

Projektowane zmiany

Z uwagi na panujące rozbieżności w tym zakresie sejmowa Komisja do Spraw Petycji przygotowała propozycje zmian. Zawiera je projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku rolnym oraz ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (trwają prace w komisjach). Zakłada on, iż zasada solidarnej odpowiedzialności za zobowiązanie podatkowe nie będzie miała zastosowania, gdy jeden lub kilku współwłaścicieli będzie korzystać ze zwolnienia w podatku od nieruchomości albo nie będzie podlegać temu podatkowi. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ma ciążyć solidarnie na współwłaścicielach, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości oraz nie są zwolnieni od tego podatku, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności.

Ta sama zasada ma mieć zastosowanie w odniesieniu do podatku rolnego.