Źródło przychodów uzyskiwanych z najmu

Z uzasadnienia

"Wnioskodawczyni posiada we współwłasności ustawowej małżeńskiej z mężem kilka lokali, które są wynajmowane na cele mieszkalne. Wspólnie z mężem prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej, jednakże przedmiot tej działalności jest całkowicie odrębny od działalności w zakresie najmu zarówno co do jego rodzaju (drukarnia), jak i wykorzystywanych składników majątku. Przychody z najmu są opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5%. Aktualnie wnioskodawczyni wraz z mężem zamierzają nabyć kilka nowych lokali mieszkalnych, przy czym będą korzystać z profesjonalnego wsparcia przy zarządzaniu lokalami i obsłudze umów najmu. Oferta współpracy zakłada przejęcie wszystkich obowiązków ciążących na właścicielach, tj.: wyszukanie najemcy, podpisanie umowy najmu, pobieranie kaucji gwarancyjnej, monitoring stanu utrzymania lokalu przez najemcę, załatwianie awarii, reklamacji, drobnych napraw, rozliczanie umów zakończonych (w tym kaucji gwarancyjnej), sprzątanie po okresie wynajmu (przygotowanie lokalu dla nowego najemcy). Wpłaty z tytułu czynszu najmu będą natomiast dokonywane bezpośrednio na rachunek bankowy właścicieli lokali. (...) Wnioskodawczyni nie planuje żadnej formy zorganizowania wynajmu, bowiem całą organizacją zajmie się profesjonalny podmiot, który posiada odpowiednie struktury. Faktycznie wnioskodawczyni nie będzie działała aktywnie w zakresie świadczonych usług najmu. Aktywny będzie inny przedsiębiorca, a formalnie jego działalność odbywać się będzie na podstawie pełnomocnictwa, które upoważnia do zawierania umów najmu w imieniu wnioskodawcy.

W związku z powyższym opisem zadano pytanie: czy wnioskodawczyni będzie mogła przychody z najmu opodatkowywać zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5%. (...)

Należy podkreślić, że decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z wynajmu nieruchomości do właściwego źródła ma sposób wykonywa tego najmu - jego profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter oraz prowadzenie go na własny rachunek i ryzyko, tj. wypełnienie obiektywnych przesłanek wynikających z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Wola podatnika jest elementem istotnym, nie przesądza jednak o możliwości zaliczenia najmu do tzw. »najmu prywatnego«.

(...) w rozpoznawanej sprawie szeroki zakres prowadzonego przez stronę skarżącą najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. W ocenie Sądu kluczowym przejawem działania w sposób zorganizowany jest to, że aktywność Skarżącej koncentruje się na podejmowaniu czynności zmierzających zarówno do utrzymania dotychczasowego źródła przychodu, jak i do rozszerzenia tego źródła przez planowany zakup nowych lokali mieszkalnych. Skala prowadzonej działalności powoduje konieczność zawarcia współpracy z pomiotem gospodarczym profesjonalnie zajmującym się zarządzaniem wynajmowanymi lokalami. (...)

Reasumując, przedstawione wywody, w zakresie kluczowego w rozpoznawanej sprawie zrekonstruowania stanu prawnego (norm prawa materialnego), należy przyjąć w świetle wykładni systemowej art. 1 pkt 1 i 2, art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a i 1b w związku z art. 4 ust. 1 pkt 12 u.z.p.d.o.f. w związku z art. 5a pkt 6 i art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f., że ustalając w ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych, czy przychód z najmu lokali pochodzi z działalności gospodarczej, należy w pierwszym rzędzie podjąć próbę przypisania tego przychodu do jednego ze źródeł wymienionych w u.p.d.o.f. (w szczególności w art. 10 ust. 1 pkt 6); jeżeli okaże się to niemożliwe, a przychód powstał w wyniku działalności zarobkowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, która prowadzona jest we własnym imieniu, wówczas przychód będzie stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, a w konsekwencji opodatkowanie go ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie będzie dopuszczalne, tzn. nie będą miały do niego zastosowanie wymienione przepisy art. 1 ust. 1 pkt 1 i 2, art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a i 1b oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) u.z.p.d.o.f.

W ocenie Sądu biorąc pod uwagę niepowtarzalne okoliczności faktyczne przedmiotowej sprawy należy zgodzić się ze stanowiskiem organu udzielającego indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, że skarżąca prowadząc na własny rachunek i ryzyko, profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły wynajem lokali, prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. najmu lokali, a tym samym przychody z przedmiotowego najmu nie mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5%.

W niniejszej sprawie rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej i w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o u.p.d.o.f. i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności".

(wyrok WSA w Olsztynie z 29 września 2016 r., sygn. akt I SA/Ol 435/16 - orzeczenie nieprawomocne)