Opodatkowanie sprzedaży własności działki

Osoba fizyczna jest właścicielką działki, która nabyła na podstawie umowy sprzedaży. Działka ta nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a użytkowana jest jako pastwiska trwałe, grunty orne. Działkę tę zamierza sprzedać. Przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywała innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży, np. uzbrojenia terenu, ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenia ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, innych działań marketingowych itp., albowiem po zawarciu przedmiotowej umowy czynności te nie są konieczne dla znalezienia potencjalnego nabywcy. Przyszły nabywca zamierza kupić nieruchomość w celu wybudowania na niej obiektu handlowo-usługowego. Nieruchomość została przez sprzedającą odpłatnie wydzierżawiona kupującemu na czas nieoznaczony. Ponadto w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzieliła ona kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń (m.in. do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz sieci elektroenergetycznej), w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego. Czy sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, tj. z naliczeniem należnego VAT?

"(...) po udzieleniu przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwa Spółce czynności wykonane przez Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni jako mocodawcy. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Wnioskodawczyni, a nie nabywca. Nabywca, jako pełnomocnik Wnioskodawczyni nie będzie działał przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawczyni, podejmie pewne działania w sposób zorganizowany.

Przyszły nabywca, dokonując wskazanych we wniosku działań, dokona uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości - stanowiącej nadal własność Wnioskodawczyni - skutkującego wzrostem jej wartości. Czynności te dokonywane będą za pełną zgodą Wnioskodawczyni przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa.

Nie ulega też wątpliwości, że w opisanej sytuacji zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zawiadywania majątkiem osobistym - prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Ponadto z opisu sprawy wynika również, że w analizowanej sprawie Wnioskodawczyni wskazała, że 6 listopada 2020 r. nieruchomość została przez Wnioskodawczynię odpłatnie wydzierżawiona Kupującej na czas nieoznaczony.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm. - przyp. red.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. (...)

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Dzierżawa przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że działka nr x była wykorzystywana do prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, tj. do dzierżawy, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Wynikająca zatem z opisu sprawy aktywność Wnioskodawczyni wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT. (...)

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości gruntowej nr x będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, jak i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy. (...)".

(interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 9 marca 2022 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.932.2021.3.ASZ)