Wydatki na zbywaną nieruchomość a koszty zbycia

W lutym 2016 r. podatniczka kupiła mieszkanie o wartości 235.000 zł. Na jego zakup zaciągnęła kredyt w łącznej kwocie 280.800 zł, z czego kwota 203.800 zł została przeznaczona na zakup prawa do nieruchomości na rynku pierwotnym, a pozostała kwota (77.000 zł) na wykończenie zakupionej nieruchomości. W grudniu 2019 r. sprzedała przedmiotową nieruchomość za 425.000 zł. Z uzyskanej ze sprzedaży kwoty spłaciła kredyt w kwocie 265.000 zł, który był zabezpieczony hipoteką. Czy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości miała prawo pomniejszyć o wydatki poniesione na spłatę tego kredytu wraz z odsetkami oraz prowizję zapłaconą przy jego uruchomieniu?

"(...) jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (...)

(...) skoro odpłatne zbycie (...) lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawczyni nabyła (...) zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu - to stanowi źródło przychodu, w rozumieniu przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na mocy art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
   
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
   
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
   
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
   
• koszty i opłaty sądowe.

Mając powyższe na uwadze wydatków, które Wnioskodawczyni poniosła na spłatę kredytu zaciągniętego na sprzedany lokal mieszkalny (spłaty kapitału i odsetek) oraz prowizji od udzielenia ww. kredytu nie sposób zakwalifikować do kosztów odpłatnego zbycia.

(...) Definicję kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty ich nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

(...) zarówno wydatki na spłatę kapitału kredytu, jak również (...) odsetki od kredytu na nabycie i wykończenie mieszkania oraz prowizja bankowa nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tego mieszkania. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie i wykończenie tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na te cele, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu (...). Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tego lokalu. (...)".

(interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 lipca 2020 r., nr 0115-KDIT2.4011.387.2020.1.MM)