Najem kilku lokali mieszkalnych

Za otrzymane w spadku pieniądze zamierzam kupić kilka lokali mieszkalnych, które będę wynajmował na cele mieszkaniowe osobom fizycznym. Czy osiągane z tego tytułu przychody będę mógł rozliczać jako prywatny najem i płacić od nich ryczałt ewidencjonowany?

Przy najmie kilku lokali istnieje ryzyko uznania, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą, co wyklucza rozliczanie przychodów w ramach prywatnego najmu i opłacanie ryczałtu ewidencjonowanego.

Ustawa o PIT wymienia kilka źródeł przychodów. Przychody z umów najmu mogą być zaliczane do źródła przychodów, jakim jest:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 updof) lub
   
• prywatny najem (art. 10 ust. 1 pkt 6 updof).

Generalnie przychody z umów najmu mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wówczas ryczałt wynosi 8,5% przychodów, a gdy przychody przekroczą 100.000 zł - 12,5% przychodów stanowiących nadwyżkę ponad tę kwotę.

Te zasady opodatkowania dotyczą przypadków, gdy osoby fizyczne osiągają przychody z umowy najmu (a także umów podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze), która nie została zawarta w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Tak wynika z art. 2 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a uzpd. W kontekście problemu przedstawionego w pytaniu trzeba zauważyć, że przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym nie ograniczają prawa do opłacania ryczałtu od przychodów z prywatnego najmu od liczby przedmiotów oddanych do używania na podstawie zawartych umów. W praktyce jednak ta okoliczność jest brana pod uwagę przy ocenie, czy najem nie stanowi działalności gospodarczej. W rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 12 uzpd w związku z art. 5a pkt 6 updof, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, w tym m.in. usługową, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 updof.

Przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 13 maja 2020 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.209.2020.1.IM wypowiedział się, że: "(...) sama ilość wynajmowanych lokali nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu. Ustawodawca w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wskazał bowiem, aby była to jedyna i ostateczna przesłanka, która determinuje kwalifikację tego rodzaju przysporzeń majątkowych do określonego źródła przychodów. Decydujące znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawny.

O tym, czy przychody z najmu należy opodatkować - tak jak przychody z najmu prywatnego, czy też z działalności gospodarczej - decyduje całokształt okoliczności w danej sprawie.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają zaliczenia przychodów z tytułu umowy najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 cyt. ustawy, od spełnienia pojedynczych przesłanek, np. liczby wynajmowanych lokali. Przesłanka ta nie może stanowić samodzielnego kryterium do wyłączenia przychodów z odrębnego źródła, jakim jest najem i zaliczenia do przychodów z działalności gospodarczej.

Ocena, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą, uzależniona jest od ustalenia czy dana działalność spełnia jednocześnie wszystkie przesłanki wymienione w przepisie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz czy nie wystąpiły przesłanki negatywne wymienione w art. 5b ust. 1 tej ustawy. Jeżeli lokal lub lokale będą wykorzystywane w taki sposób, że rozmiary tej działalności, powtarzalność, zarobkowy charakter i sposób zorganizowania, jej profesjonalny charakter będą wskazywać, że jest to działalność gospodarcza, to uzyskiwane z tej działalności przychody będą zaliczane do przychodów z działalności gospodarczej, a nie do przychodów z najmu.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Tym samym - o tym czy dane działania podatnika (tu: Wnioskodawcy) stanowią zarząd własnym majątkiem, czy też pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie najmu decyduje wiele czynników, a nie jedynie ilość wynajmowanych lokali".