Wynajem nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe

Jeżeli podatnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmie nieruchomości mieszkalne najemcy, który następnie udostępni je nieodpłatnie swoim pracownikom, to nie można uznać, że została spełniona przesłanka wynajmu nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Wynajem nie służy bowiem w tym przypadku zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale prowadzeniu działalności z wykorzystaniem tych nieruchomości.

Podatnik (spółka) we wniosku o interpretację wskazał, że zajmuje się wynajmem nieruchomości. Jest właścicielem domku jednorodzinnego oraz ośrodka składającego się domków letniskowych. Usługi wynajmu domu jednorodzinnego i domków znajdujących się w ośrodku zakwalifikowane zostały w PKWiU 68.20.11.0. Nieruchomości te podatnik zamierza wynająć na cele mieszkaniowe firmie, która zakwateruje w nich swoich pracowników na krótkie pobyty, tj. na czas pracy na pobliskim terenie. Nieruchomości te będą stanowiły dla pracowników miejsce tymczasowe, gdzie będą mogli zaspokoić potrzebę snu, odpoczynku, przygotowania i spożywania posiłków oraz higieny osobistej, a po zrealizowaniu robót, będą oni powracać do swojego miejsca zamieszkania.

Zdaniem podatnika usługi najmu nieruchomości mieszkalnych, w przedstawionych okolicznościach, powinny być opodatkowane stawką 8% VAT, jako najem krótkoterminowy.

W interpretacji Dyrektor KIS uznał stanowisko spółki za nieprawidłowe. Stanął na stanowisku, że świadczone najemcy przez podatnika usługi najmu przedmiotowych nieruchomości mieszkalnych, w celu zakwaterowania pracowników najemcy, będą korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Na tę interpretację spółka złożyła skargę do WSA, który uznał, że jest ona zasadna. Za prawidłowe Sąd uznał stanowisko podatnika, że w niniejszej sprawie zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 20 ustawy o VAT, zgodnie z którym, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy. W pozycji 163 tego załącznika, stanowiącego wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8% (na podstawie art. 146a ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT) znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55. Jak wyjaśnił Sąd, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wymaga jednoczesnego spełnienia następujących przesłanek: wynajmujący świadczy usługę najmu na własny rachunek, usługa ta dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, a cel najmu jest wyłącznie mieszkaniowy. W orzecznictwie sądowadministarcyjnym prezentowane jest stanowisko, które Sąd podzielił, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwolniona z opodatkowania jest usługa najmu "wyłącznie na cele mieszkaniowe". Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę, a zatem to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie bowiem w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący wynajął nieruchomość "wyłącznie na cele mieszkaniowe". Wynika to z celowego charakteru przedmiotowego zwolnienia podatkowego, które ukierunkowane jest na ochronę, w aspekcie ekonomicznym, najemców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez najem nieruchomości mieszkalnych. Preferencją tą nie są natomiast objęte usługi wynajmu lokali mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkalnych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, w tym zarobkowych.

(wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 16 stycznia 2020 r., sygn. akt I SA/Rz 835/19 - orzeczenie nieprawomocne)