Ogólne zasady amortyzacji firmowych budynków i lokali

Ustalanie wartości początkowej

Określona w prawidłowej wysokości wartość początkowa lokalu lub budynku oraz prawa do lokalu stanowią podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Właściwe wyliczenie tych odpisów ma z kolei wpływ na prawidłowe określenie kosztów uzyskania przychodów.

• odpłatne nabycie

Gdy podatnik nabywa lokal, budynek lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego w drodze odpłatnego nabycia, wartość początkową takiego lokalu stanowi cena jego nabycia. Na cenę tę składa się kwota należna zbywającemu, powiększona o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania lokalu do używania (np. koszty opłat notarialnych, odsetek oraz prowizji) oraz pomniejszona o podatek VAT (jeżeli podatnikowi przysługuje takie obniżenie zgodnie z przepisami ustawy o VAT - art. 22g ust. 3 ustawy o pdof i odpowiednio art. 16g ust. 3 ustawy o pdop). Cena nabycia może być także skorygowana o różnice kursowe, naliczone do dnia przekazania lokalu do używania.

W przypadku gdy nieruchomość lokalowa zostanie nabyta za częściową odpłatnością, jej wartość początkową stanowić będzie cena nabycia powiększona o wartość przychodu, uwzględnionego w podstawie opodatkowania. Przychodem tym będzie różnica pomiędzy wartością rynkową tego lokalu a odpłatnością poniesioną przez podatnika.

• wytworzenie we własnym zakresie

Z kolei wartość początkową lokalu lub budynku wytworzonego we własnym zakresie stanowi koszt jego wytworzenia, którym, zgodnie z ustawami o podatku dochodowym, jest wartość (w cenie nabycia) zużytych do wytworzenia lokalu rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi oraz innych kosztów dających się zaliczyć do wartości wytworzonego środka trwałego.

Do wartości początkowej lokalu (budynku) wytworzonego we własnym zakresie nie można jednak zaliczyć kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, a w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania (art. 22g ust. 4 ustawy o pdof oraz art. 16g ust. 4 ustawy o pdop). Ponadto w przypadku osób fizycznych nie powiększa się jej o wartość własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci.

• samodzielna wycena

Jeżeli przedsiębiorca będący osobą fizyczną chce wykorzystać w swej działalności lokal (budynek), którego ceny nabycia nie jest w stanie z różnych względów ustalić, wówczas ma możliwość dokonania jego samodzielnej wyceny i przyjęcia wartości początkowej w kwocie z niej wynikającej, z uwzględnieniem cen rynkowych lokalu tego samego rodzaju z grudnia poprzedzającego rok założenia ewidencji (wykazu) środków trwałych (art. 22g ust. 8 ustawy o pdof). Tak może postąpić np. podatnik, który od 20 lat jest właścicielem danego lokalu, a obecnie zdecydował się przekazać go na cele własnej działalności gospodarczej.

• metoda uproszczona

W przypadku osób fizycznych wartość początkową lokalu mieszkalnego można ustalić również metodą uproszczoną, według art. 22g ust. 10 ustawy o pdof. Polega ona na przyjmowaniu w każdym roku podatkowym jako wartości początkowej kwoty stanowiącej iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Za powierzchnię użytkową uważa się tu powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Tę metodę ustalania wartości początkowej można zastosować również w odniesieniu do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego - dla nich roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5% (art. 22m ust. 4 ustawy o pdof).

Metody amortyzacji

• metoda liniowa

Polega ona na dokonywaniu odpisów amortyzacyjnych od firmowych budynków i lokali, jak również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego w równych ratach, rozpoczynając od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostały one wprowadzone do ewidencji. Odpisów dokonuje się aż do chwili, gdy ich wartość zrówna się z wartością początkową budynku lub lokalu albo prawa bądź do momentu, w którym nastąpi ich zbycie albo postawienie w stan likwidacji.

Stawki amortyzacyjne określone w Wykazie stawek amortyzacyjnych dla omawianych składników to 2,5% dla lokali (budynków) niemieszkalnych oraz 1,5% dla lokali (budynków) mieszkalnych.

Gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego amortyzowane jest metodą liniową, wówczas następuje to z zastosowaniem rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5% (art. 22m ust. 4 ustawy o pdof i odpowiednio art. 16m ust. 4 ustawy o pdop).

• amortyzacja stawką podwyższoną

Gdy budynek lub lokal używany jest w warunkach pogorszonych lub złych, podatnicy mogą podwyższać stawki amortyzacyjne z Wykazu (art. 22i ust. 2 pkt 1 ustawy o pdof i art. 16i ust. 2 pkt 1 ustawy o pdop). Podwyższenia tego dokonuje się począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaistniały okoliczności je uzasadniające. Dla takich budynków stawka amortyzacyjna z Wykazu może być podwyższona:

• przy warunkach pogorszonych - o współczynnik nie wyższy niż 1,2,
   
• przy warunkach złych - o współczynnik nie wyższy niż 1,4.

Za pogorszone warunki używania budynków uważa się używanie ich pod ciągłym działaniem wody, par wodnych, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury oraz innych czynników powodujących przyspieszenie zużycia obiektu. Natomiast za warunki złe uważa się używanie tych budynków pod wpływem niszczących środków chemicznych, a zwłaszcza, gdy służą one produkcji, wytwarzaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych. To samo dotyczy silnego działania na budynek niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie lub wydzielających się w postaci oparów, których źródłem są inne obiekty znajdujące się w pobliżu.

• budynki ulepszone i używane

Do amortyzacji używanych lub ulepszonych lokali i budynków (innych niż niemieszkalne, amortyzowanych stawką 2,5%), wprowadzonych do ewidencji środków trwałych po raz pierwszy, podatnik może wybrać indywidualną stawkę amortyzacyjną, ale wyłącznie przed przyjęciem ich do używania.

Za lokale i budynki używane uznaje się takie, w stosunku do których podatnik jest w stanie wykazać, iż przed ich nabyciem były wykorzystywane przez okres co najmniej 60 miesięcy. Z kolei za ulepszone uznawane są lokale (budynki), jeżeli przed ich wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione na ich ulepszenie stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej (art. 22j ust. 3 ustawy o pdof i odpowiednio art. 16j ust. 3 ustawy o pdop). W zakresie indywidualnych stawek amortyzacyjnych dla tej kategorii lokali (budynków) ustawodawca ustalił jako maksymalną 10% stawkę amortyzacji. Wyjątkiem są tu trwale związane z gruntem budynki handlowo-usługowe, wymienione w rodzaju 103 KŚT i inne budynki niemieszkalne wymienione w rodzaju 109 KŚT, trwale związane z gruntem oraz kioski towarowe o kubaturze poniżej 500 m³, domki kempingowe i budynki zastępcze. Dla nich okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata.

• lokale niemieszkalne i 2,5%

Sposoby amortyzowania lokali i budynków uzależnione są nie tylko od ich przeznaczenia (mieszkalne, niemieszkalne), ale również od przewidzianej dla nich podstawowej stawki z Wykazu.

W przypadku nieruchomości niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu wynosi 2,5%, podatnicy mogą przyjąć indywidualną stawkę amortyzacyjną tylko dla budynków (lokali) używanych, natomiast ulepszenie tych nieruchomości nie uzasadnia stosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej. Okres amortyzacji według indywidualnej stawki dla tej kategorii budynków (lokali) niemieszkalnych nie może być krótszy niż okres będący różnicą 40 lat i liczby lat, które minęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych. Dodatkowo ustawy zawierają zastrzeżenie, że okres ten nie może być krótszy niż 10 lat (art. 22j ust. 1 pkt 4 ustawy o pdof i art. 16j ust. 1 pkt 4 ustawy o pdop).