Sprzedaż nieruchomości rolnych

Odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli ma miejsce poza działalnością gospodarczą i przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.

W sytuacji gdy przedmiotem odpłatnego zbycia są nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, może mieć zastosowanie zwolnienie od podatku określone w art. 21 ust. 1 pkt 28 updof. Powołany przepis stanowi, że wolne od podatku są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Z przepisu tego wynika, że podstawowym warunkiem zastosowania omawianego zwolnienia jest stwierdzenie, iż przedmiotem odpłatnego zbycia - dokonanego wyłącznie w drodze sprzedaży - są nieruchomości, które na moment zbycia wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. W rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2016 r. poz. 617), za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, pod warunkiem że:

• łączna powierzchnia gruntów przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, oraz
   
• grunty stanowią własność lub znajdują się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Określenie, jakie rodzaje gruntów stanowią użytki rolne, wymaga uwzględnienia § 68 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2016 r. poz. 1034) oraz załącznika nr 6 do tego rozporządzenia. W ich myśl, do użytków rolnych zalicza się:

• grunty orne (oznaczone symbolem - R),
   
• sady (oznaczone symbolem - S),
   
• łąki trwałe (oznaczone symbolem - Ł),
   
• pastwiska trwałe (oznaczone symbolem - Ps),
   
• grunty rolne zabudowane (oznaczone symbolem - Br),
   
• grunty pod stawami (oznaczone symbolem - Wsr),
   
• grunty pod rowami (oznaczone symbolem - W),
   
• grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (oznaczone symbolem - Lzr).

Uwzględniając powołane uregulowania, należy stwierdzić, że aby zastosować do sprzedawanego gruntu zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 28 updof, konieczne jest spełnienie następujących przesłanek:

• sprzedawany grunt musi być zakwalifikowany jako użytek rolny, np. grunt orny,
   
• sprzedawany grunt musi stanowić własność lub znajdować się w posiadaniu osoby fizycznej; przy czym osoba ta musi być właścicielem lub w jej posiadaniu musi znajdować się powierzchnia gruntów przekraczająca 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy,
   
• grunt nie może wskutek sprzedaży utracić rolnego charakteru,
   
• sprzedaż ma dotyczyć całości lub części gospodarstwa rolnego.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 18 kwietnia 2016 r., nr IBPB-2-2/4511-98/16/AK można przeczytać, że: "Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości bądź inne okoliczności związane z daną transakcją (...)". Ponadto z powołanej interpretacji wynika, że określenie "sprzedaż ma dotyczyć całości lub części gospodarstwa rolnego" oznacza, iż: "(...) transakcja może obejmować wszystkie nieruchomości wchodzące w skład tego gospodarstwa rolnego bądź niektóre z nich. Sprzedaż całości lub części gospodarstwa rolnego następuje wyłącznie w sytuacji, gdy łącznie wszyscy współwłaściciele sprzedają gospodarstwo rolne lub jego część. Zwolnienie nie dotyczy bowiem sprzedaży jedynie udziału w gospodarstwie rolnym".